本报记者詹方歌卢志坤北京报道
年3月23日晚，中国金茂（.HK）发布了年业绩公告。公告显示，中国金茂在上年度疫情影响下仍旧取得签约销售金额共计人民币亿元，较年增长44%，业绩目标完成率达到%。
值得一提的是，城市运营板块目前已经成为公司强有力的业绩支柱。在业内频繁提及“第二赛道”的今天，中国金茂已经在该领域取得领先优势。
财务结构方面，“三条红线”*策一出，中国金茂作为央企迅速响应，目前公司三个关键指标已经全部降为“绿档”。
《中国经营报》记者了解到，中国金茂也在积极发行类REITs的融资产品，在盘活增量资产的同时，实现多元化融资。
业绩预告显示，中国金茂在年度对其持有的土储进行一次性减值处理。有机构分析称，公司近两年销售增速优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题。该问题一次性解决后，中国金茂轻装上阵未来可期。
“零踩线”稳健增长
年，疫情来袭，“房住不炒”调控加强、房地产长效机制持续发力，“三条红线”成为卡在中国房企头顶的“紧箍咒”，中国房地产行业经历了前所未有的发展阵痛期、战略调整期。年8月20日，有关部门对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于%；房企的“现金短债比”不得小于1。市场方面将之称为“三条红线”。
中国金茂方面表示，目前公司剔除预收款后的资产负债率为66%，较上年同期下降8个百分点至达标；净负债率下降为53%，较上年同期大幅下降32个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期提升约0.89至达标。与此同时，公司年杠杆比率进一步下降至41%，年度融资成本进一步下降至4.42%。至此，公司所涉三条红线全部转为“绿档”，实现了“零踩线”安全性稳增长，财务和资本结构安全、合理与健康。
国泰君安也在对中国金茂的研报中提及，中国金茂目前已经开始多元化降杠杆，保障公司财务结构稳健，杠杆不会成为中国金茂的主要掣肘。国泰君安表示，首先，城市运营低价获取的地块可以通过转让部分股权的方式提前实现回款和投资收益，公司下半年频繁转让项目股权是非常理性的方式；其次，港股有配股的天然通道。近期，中国金茂还公告回购5亿美元永续债，调整资本结构。
目前，中国金茂还通过自持物业发类REITs实现负债出表。据悉，以中国金茂位于长沙及青岛两处核心区域的优质购物中心为底层资产的类REITs产品“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”于年1月成功发行。
数据显示，中国金茂年总营业收入为.53亿元，相较去年同期上升37.61%，净利润38.81亿元，现金流状况良好。Wind数据显示，其经营活动产生的现金流量净额相较去年增长61.57%，在疫情和*策接连作用下属于稳健。
财报数据显示，至年，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的当年销售额同比上年增速，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一。
深耕一二线高能级城市，未来利润率将领先于行业
年，“房住不炒”基调持续。中国金茂全年累计取得签约销售金额共计人民币亿元，较去年增长44%，业绩目标完成率达到%。亿翰智库发布的《年1-12月中国典型房企销售业绩TOP研究报告》显示，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一，夺得双料冠*。业绩预告同时表示，截至年12月31日，公司物业及土地已签约销售未交付结算金额约为亿元。
目前，中国金茂在北京、上海等核心城市持有项目余个。上年度，公司持续发力一二线城市。公司方面表示，其在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。其中，北京、上海的单城签约销售金额超过亿元，分别达到亿元、亿元。
中国金茂方面提供的数据显示，金茂北京国际社区首开20分钟售出套，3个月累计热销套；南京河西金茂府四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元；三亚金茂湾蓄客85天，认筹组，首开房源全部售罄；龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠*。
与此同时，中国金茂仍旧在稳健扩充土储。截至年底，中国金茂土地储备总面积达到万平方米，能够继续支持中国金茂未来5年的稳健发展。公司方面表示，金茂新增二级项目土地储备中，87%位于核心一二线城市。值得一提的是，年，中国金茂累计进入51城。
近期，国泰君安方面在中国金茂的研报中表示，中国金茂在年度对其在年左右拿下的高价地做出了减值处理。其同时表示，历史高价地一次性解决后，中国金茂将迎来反转。
国泰君安分析称，公司近两年销售增速（年增长44%）和均价（2万元/平方米以上）优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。研报同时表示，当前高地价是全行业的难题，中国金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企，未来利润率或将领先于行业。
城市运营板块创造新动能
年，中国金茂新增土地储备万平方米，其中二级土地占87%，城市运营部分占二级项目土储的44%。年，公司新获取7个城市运营项目，累计达到27个。根据中国金茂的规划，至年,将有60%新增土储来自于城市运营。
据悉，年全年，来自城市运营的项目为中国金茂贡献了21%的当期销售业绩，较年的14%有较大提升。公司方面表示，中国金茂将持续巩固城市运营商定位，聚焦“双轮两翼”核心业务，通过创新驱动和机制驱动，推动战略升级和组织升级，实现综合实力进入行业第一梯队的目标，也更好服务于城市高质量发展升级。
年，中国金茂新落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等7个重点项目。
与此同时，公司还签约三个全新项目：年6月9日，宁波生命科学城健康医医院成功签约；年7月11日，武汉方岛金茂智慧科学城首批绿色产业合作大会举行，蔚来汽车体验馆等一批绿色新能源产业项目即将落地汉阳四新方岛；年10月13日，中国种子集团有限公司以及欧洲科沃施、上海石油化工交易中心有限公司等龙头IP入驻三亚南繁科技城。
中国金茂表示，在城市运营上，公司通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势,并多元化资源引入,构筑“城-人-产”新生活方式，目前已经成功培育出公司的第二增长曲线，也将持续助力中国城市化高质量升级发展。