反过来，是否人口净流入=房价上涨？
我们再来看下人口净流入的镇江、扬州。这两座城市在10年间均增加了10万左右的常住人口。与其他城市相比，增幅虽小但至少是正数变化。◎镇江那么，房价变化如何呢？根据全国房价行情网公布的二手房成交数据，扬州4月房价同比上涨7.31%，镇江4月房价同比上涨3.94%。在房价同比上涨的城市群中，这两个城市的房价涨幅基本是垫底的。有业内大佬认为，人口净流入/出，仅仅只是次要因素，人口基数才是影响房价的关键因素之一。中国正处于城镇化高峰期，人口基数越大，城镇化的红利就会越强劲——城镇化率只要提升几个百分点，人口基数大的城市，就意味着有更多人进城，参与城市建设的同时，也会有定居买房的需求源源不断的释放出来。譬如盐城，即便10年净流出了55万，仍然有近万的人口基数。这么庞大的基本盘，只要城市化进程一直在持续，就会有更多人进城，城区楼市就有源源不断的活力和房价上涨的支撑力。那么，为什么这两个城市人流净流出，房价反而暴涨？分析师认为，是因为市区人口增加明显。虽然目前盐城、淮安的各区县人口数据还未公布，但是我们可以大胆猜一下：在整体人口净流出的基本面前，大概率讲，盐城和淮安的城区人口在增加，各个县市或有增减。具体情况是否属实，我们过段时间可以来验证。虽然下面的县市吸引力相对较弱，人口有流出，但城区依靠强大的城市吸引力，基本都有不小比例的人口流入。只要有人口流入，就会有购房需求，楼市就会有活力。因此，辩证地来看，人口净流入，仍然是影响房价的关键因素之一。03房价涨跌与人口变化的关联，要站在同一个讨论范围这里，我们不妨以已经公布各区市人口数据的镇江来佐证一下我们的观点。10年间，镇江常住人口增加了9.59万，人口基本稳定。从人口分布来看，市区仅有不到40%的常住人口，更多的人口集中在县级市丹阳、句容。市区来看，10年间常住人口增加了6.59万，变化非常小。城市的吸引力一般，市区没有形成明显的虹吸优势。加上与淮安、盐城相比，镇江.04万的总体人口数，基本盘也较小。尤其是市区仅.68万的常住人口，甚至少于常州武进区。人口基数太小，购房需求就很容易达到瓶颈期，房价上涨的动力就小了。我们再来看常州，年常州经历了行*区划调整，金坛撤市划区，市本级所有区都进行了调整。仅以市本级来看，年，常州市区（不仅金坛）常住人口.79万，占比高达74.04%。10年间人口增加了61.61万人，人口总数和占比都明显增加。而且，整个常州市的人口增加，基本都集中在市本级。所以，高度的城市化、庞大的人口基数，为常州市区（不含金坛）提供了充盈的购房需求。加上地价上涨后住宅开发成本增加，且产品品质不断迭新的常州市区，目前一手房价已经稳稳站上了元/㎡。而镇江市区，一手住宅成交均价还基本维持在元/㎡左右，且近一年半的房价水平基本稳定。所以，人口基数作为城市楼市活力的参考因素之一，依然具备很强的参考意义。前提是，要站在同一个讨论范围内。房产投资时，我们不要盲目去看整个城市的人口变化。去看看你看中的区域，去看看它的人口基数变化、产业实力、基建服务，你会看到更多的投资逻辑。本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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