为了充分发挥“立法民意直通车”的作用，推动立法更好地体现民意、集中民智、服务民生，镇江市司法局立法处草拟《镇江市住宅物业管理条例（草案）》通过“立法民意直通车”专项征集修改意见建议。根据意见征集工作安排，现将《镇江市住宅物业管理条例（草案）》全文公布,征求社会各界意见。
有关单位和各界人士可通过以下途径和方式提出反馈意见：1.通过电子邮件将意见发送至
qq.备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告街道办事处（镇人民*府）和县级市（区）物业管理主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。
第三十一条业主委员会在县级市（区）物业管理主管部门办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，业主委员会印章应当标注届数。
业主大会印章由居（村）民委员会代为保管，需要使用业主大会印章的，由业主委员会向居（村）民委员会申请。业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字。
第三十二条业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；
（三）拟定共用部分、共有资金使用与管理办法；
（四）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会成员、候补成员交纳物业费、停车费情况；
（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）在物业管理区域内配合行*执法机关开展执法工作；
（十一）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
（十二）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会不得决定本条例第十八条第二款规定事项。
第三十三条业主委员会会议由主任或者主任委托副主任按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则召开会议。经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的，经居（村）民委员会同意，由提议的成员按照业主大会议事规则组织召开。业主委员会召开会议讨论重大事项时，应当告知居（村）民委员会，并接受其指导和监督。
业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体业主委员会成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托其他人参加会议。
业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会作出的决定，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并抄送居（村）民委员会。
第三十四条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）业主委员会成员姓名、职责分工和联系方式;
（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同；
（三）业主大会和业主委员会的决定；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；
（六）占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会成员工作补贴等费用情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次，公布时间不少于十五日。
第三十五条业主委员会成员有下列情形之一的，成员资格自情形发生之日起自行终止，由业主委员会向业主公开。
（一）因物业转让等原因丧失业主身份的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）任职期间因违反本条例规定受到行*处罚的；
（五）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十六条业主委员会成员不得实施下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（四）擅自使用业主委员会印章；
（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同；
（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；
（七）与物业服务企业有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；
（八）泄露业主信息；
（九）侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会成员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的，街道办事处（镇人民*府）责令业主委员会提请业主大会终止其成员资格。在成员资格被终止前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
第三十七条业主委员会任期内，业主委员会成员、业主代表出现空缺时，应当按照业主大会议事规则及时补足。业主委员会成员人数不足总数的二分之一时，应当在街道办事处（镇人民*府）的指导下召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。新一届业主委员会产生前，由居（村）民委员会代行业主委员会的职责。
第三十八条业主委员会任期届满前三个月，街道办事处（镇人民*府）应当按照本条例第二十条成立业主委员会换届选举工作组，组织换届选举工作，并报告县级市（区）物业管理主管部门。原业主委员会成员怠于或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会成员候选人名单。
业主委员会换届选举工作组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：
（一）选聘、解聘物业服务企业；
（二）调整物业服务收费标准；
（三）物业管服务用房，物业共用部位、共用设施设备的使用方案；
（四）使用物业公共收益；
（五）法律、法规规定的其他重大事项。
危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的，由换届选举工作组组织召开业主大会会议。
第三十九条业主大会、业主委员会的会议决定对全体业主有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级市（区）物业管理主管部门或者街道办事处（镇人民*府），应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会作出的决定违反业主大会议事规则、管理规约的，街道办事处（镇人民*府）应当向业主提出召开业主大会临时会议的建议。业主大会临时会议可以根据业主大会议事规则提出质询，撤销业主委员会的决定或者改选业主委员会。
业主向人民法院请求撤销业主大会、业主委员会的决定的，县级市（区）物业管理主管部门和街道办事处（镇人民*府）应当终止撤销程序。
第四十条业主委员会成员职务终止的，应当自职务终止之日起三日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给业主委员会。
重新选举业主委员会的，原业主委员会应当在停止履行职责之日起十日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、印章等全部移交给新一届业主委员会；未成立新一届业主委员会的，全部移交给居（村）民委员会临时保管。
拒不移交的，业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。
第三节物业管理委员会
第四十一条物业管理区域内有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会:
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立业主大会，经物业所在地街道办事处（镇人民*府）指导后仍不能成立的；
（三）业主委员会不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（镇人民*府）指导组织换届选举工作组选举仍不能选举产生新一届业主委员会的。
未成立业主大会的，由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生新一届业主委员会的，由物业管理委员会组织业主大会或者按照管理规约和业主大会议事规则履行职责，并执行业主大会的决定。
第四十二条物业管理委员会由街道办事处（镇人民*府）、居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表、公安派出所等组成。
物业管理委员会成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的二分之一，*员人数一般不少于总人数的二分之一。物业管理委员会中的业主成员应当符合本条例规定的业主委员会成员的任职条件。物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐或者居（村）民委员会推荐，由街道办事处（镇人民*府）确定。物业管理委员会主任由街道办事处（镇人民*府）指派代表担任。街道办事处（镇人民*府）应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规则，在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民*府）协调解决。
第四十三条物业管理委员会成立之日起三十日内应当持下列材料到县级市（区）物业管理主管部门备案：
（一）物业管理委员会备案申请表；
（二）物业管理委员会成员名单；
（三）管理规约、物业管理委员会工作规则。
物业管理委员会制定或者修改的工作规则，经县级市（区）物业管理主管部门审核后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。
县级市（区）物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内予以备案，出具备案证书。物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置公告备案情况。
备案事项发生变更的，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告县级市（区）物业管理主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。
物业管理委员会取得备案证明后，持备案证明向公安机关申请刻制印章。
第四十四条物业管理委员会作出的决定，应当进行公示，公示期限不少于七日。业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出，物业管理委员会应当及时给予书面答复。
物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限一般不超过三年。
物业管理委员会自业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。由物业管理委员会管理业主公共收益的，交接前，业主委员会应当委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。
第四章物业服务
第四十五条业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理。委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施。
电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由专业机构实施。
第四十六条物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知县级市（区）物业管理主管部门。
物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居（村）民委员会报到，在居（村）民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。
第四十七条物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公布或者公示并及时更新：
（一）加盖公章的营业执照复印件、项目负责人基本情况、联系方式；
（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话；
（三）电梯、消防等共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急预案等；
（四）物业服务收费、其他服务收费和公共收益的收支情况；
（五）房屋装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；
（六）树木修剪等容易引发业主争议的维修养护事项；
（七）物业服务与管理每月的工作安排；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第一项至第三项应当长期公布，第四项应当至少每半年公布一次，第五项、第六项应当及时公示且公示期限不少于十五日，第七项每月公布一次。业主对公布或者公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
第四十八条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：
（一）提供符合国家、省、市规定的标准、规范的物业服务；
（二）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；
（三）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（四）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；
（五）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；
（六）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防车通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行*执法机关；
（七）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；
（八）配合镇人民*府、街道办事处、居民委员会做好社会治理相关工作，配合行*管理部门及其委托单位的监督管理工作，接受相关行*管理部门、街道办事处（镇人民*府）、居（村）民委员会的指导和监督。
第四十九条物业服务企业不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目；
（二）未按照规定程序提高物业服务收费标准；
（三）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，将物业费、汽车停放费、公共水电分摊等捆绑收费；
（四）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，处分属于业主共有的财产；
（五）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事影响业主生活或者住宅小区环境的活动；
（六）损坏物业共用部位、共用设施设备；
（七）向业主强行推销装饰装修材料、索取不正当利益；
（八）将其应当提供的全部物业服务转委托给第三方，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三方。
第五十条业主应当根据物业服务合同（含前期物业服务合同）约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，物业服务企业应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业费，并在产权交易时提供物业费交费凭证，房屋买卖合同有约定由买受人承担出售人需要交纳物业费的除外。业主出租物业，约定由承租人交纳物业费等相关费用的，应督促承租人按时交纳；承租人拒不交纳的，由业主承担相关费用，业主可以向承租人追偿。
已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付物业买受人的房屋（车位），物业费由建设单位交纳。
第五十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、邮*等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。
临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时交纳公共水电分摊费用。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。
第五十二条发生下列情形之日起十五日内，物业服务企业应当退出物业管理区域：
（一）物业服务合同依法、依约解除的；
（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的；
（三）物业服务企业营业执照被依法吊销的；
（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。
退出物业管理区域的，原物业服务企业与新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会应当在县级市（区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民*府）的监督下交接。
交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认。物业服务企业与业主委员会、物业管理委员会可以聘请第三方机构协助现场查验，费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。
电梯、消防等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。
原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务企业不得强行接管物业。
原物业服务企业拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处（镇人民*府）、县级市（区）物业管理主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。
第五十三条县级市（区）物业管理主管部门按照自愿、公平、择优的原则，选取物业服务企业，建立物业服务企业应急备选库。
业主委员会或者物业管理委员会已经成立，物业服务合同期内物业服务企业退出的，由业主委员会、物业管理委员会在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同。业主委员会或者物业管理委员会尚未成立，物业服务合同期内或者期满后物业服务企业退出的，由街道办事处（镇人民*府）在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同。
应急期间物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。
业主委员会、物业管理委员会和居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。
应急期间物业服务合同的期限不得超过一年。街道办事处（镇人民*府）应当指导业主依法重新选聘物业服务企业。
第五十四条已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向县级市（区）物业管理主管部门提出变更方案，变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
县级市（区）物业管理主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。县级市（区）物业管理主管部门同意变更方案的，业主委员会、物业管理委员会或者居（村）民委员会应当组织物业服务区域内全体业主投票表决。变更方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，物业服务区域可以调整。
物业管理区域变更后，县级市（区）物业管理主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告，并抄告县级市（区）规划主管部门、街道办事处（镇人民*府）和居（村）民委员会。
第五十五条对建设年限较长、标准较低、配套设施不健全、不具备实施市场化物业服务条件的旧住宅小区，可以组织实施基本物业服务。基本物业服务内容一般包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。旧住宅小区基本物业服务的实施方案，由县级市（区）人民*府制定。
实施基本物业服务的旧住宅小区业主，应当根据提供的物业服务项目和标准交纳物业费。基本物业服务收费标准不得高于普通住宅物业公共服务收费*府指导价的二级收费标准。
实施基本物业服务的旧住宅小区，可以利用物业共有部分、共用设施设备经营所得的公共收益补贴物业费。
向业主收取物业费以及利用公共收益补贴物业费后仍然不足的，县级市（区）人民*府可以给予补助。
县级市（区）人民*府应当对旧住宅小区进行改造整治，改善基础设施条件，帮助旧住宅小区进行适老化改造，推动实施基本物业服务的旧住宅小区向市场化物业服务过渡。
第五章物业使用和维护
第五十六条业主、物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；
（二）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备；
（三）违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间；
（四）破坏、擅自改变房屋外观，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改为经营性用房；
（五）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方；
（六）侵占绿地、毁坏绿化或者绿化设施，或者在共用场地擅自种植；
（七）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂改、刻画；
（八）乱丢垃圾以及在共用部位堆放物品；
（九）违反法律、法规饲养家禽；
（十）违反法律、法规饲养犬只；
（十一）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧*、放射性物质等危险性物品，存放、铺设超负荷物品，违规燃放烟花爆竹；
（十二）从建筑物、构筑物向外抛掷物品；
（十三）在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电；
（十四）损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口；
（十五）擅自变动排水设施、雨污混接、污水直排等违法排水行为；
（十六）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响他人采光、通风；
（十七）法律、法规、临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
有前款行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向有关主管部门和业主委员会报告，有关主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定，以及前期物业服务合同和物业服务合同的约定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
第五十七条业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修工程开工前告知物业服务企业，并提供下列资料：
（一）业主、物业使用人身份证件，不动产权证明材料或者证明其合法权益的有效凭证；
（二）物业使用人申请装饰装修的，需提交业主同意装饰装修的文书；
（三）装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，以及超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，装饰装修方案应当包括原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；涉及排水管道变动的，装饰装修方案应当包括排水管道变动、接驳的设计图纸；
（四）依法需要取得施工许可的建设工程，应当按照规定提交消防设计意见书或者满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。
业主、物业使用人提交的装饰装修方案、设计方案违反法律、法规等规定以及管理规约的约定，或者未取得相关行*管理部门批准文件的，物业服务企业应当告知其修改相应方案、取得相关批准文件后施工。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定以及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关部门报告。
第五十八条利用业主共有部分、共用设施设备进行汽车停放、设置广告、出租场地等经营所得，在扣除合理成本后为公共收益，归业主共有。租赁或者经营物业服务用房的收益纳入公共收益。
物业服务企业依据前期物业服务合同的约定管理公共收益的，应当单独列账；业主大会、业主委员会或者物业管理委员会成立后，公共收益由居（村）民委员会代为保管，单独列账，专户存储，监督使用。
第五十九条前期物业服务期间，公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。前期物业服务期间公共收益作为本物业管理区域住宅专项维修资金的比例不得低于百分之七十。
成立业主大会、业主委员会或者物业管理委员会后，公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，主要用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等。
第六十条公共收益应当接受业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处（镇人民*府）和居（村）民委员会的监督。
前期物业服务结束时，公共收益由物业服务企业代为管理的，业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。
业主委员会任期届满的或者业主委员会主任在任期内去职的，由业主大会或者业主委员会委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。
应当审计而拒绝审计的，街道办事处（镇人民*府）可以代为委托审计。对公共收益的审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。
第六十一条物业保修期届满后，专用部位和专用设施设备，包括在构造以及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主承担。
物业保修期届满后，物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定承担，可以在住宅专项维修资金中列支：
（一）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担；
（二）全体共用部分所需的费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。
前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建设单位或者公有住房产权单位应当按照相应建筑面积的比例分摊。
房屋未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例按照本条第二款规定的原则分摊；有约定的，按照约定执行。
第六十二条首期住宅专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在不动产首次登记之前，按照建筑物总面积和交存标准向市、县级市（区）物业管理主管部门指定的住宅专项维修资金管理机构统一交存。建设单位在申请办理不动产首次登记时，提供物业保修金和住宅专项维修资金的交存凭证。物业交付时，建设单位应当按照专有部分面积以及同一交存标准向业主收取。
住宅专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，住宅专项维修资金管理机构应当通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者业主大会决定。
业主未按照管理规约约定或者业主大会决定续交住宅专项维修资金的，由业主委员会催告。经催告后仍不交纳的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。
街道办事处（镇人民*府）或者受其委托的居（村）民委员会应当指导、协调住宅专项维修资金续交工作。
第六十三条住宅专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
使用住宅专项维修资金须经列支范围内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、相关业主可以申请使用住宅专项维修资金。街道办事处（镇人民*府）或受其委托的居（村）民委员会应当对业主表决和住宅专项维修资金使用情况进行监督。
物业共用部位和共用设施设备发生《江苏省物业管理条例》中规定的应急使用专项维修资金情形的，业主大会或者业主委员会可以申请使用住宅专项维修资金。尚未产生业主委员会的，由街道办事处（镇人民*府）组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。
共用建筑的建筑消防设施存在重大火灾隐患，经消防救援机构通知后，业主不进行维修、更新或者改造的，消防救援机构应当通知县级市（区）物业管理主管部门，由其组织街道办事处（镇人民*府）代为维修、更新或者改造，所需费用从相关业主的物业专项维修资金中列支，或者由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。
第六十四条住宅专项维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用的剩余部分，可以建立维修资金统筹分账，优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。
第六十五条物业服务企业应当对物业管理区域内易发安全风险的设施设备和公共部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。
建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会、物业管理委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。
第六章监督管理
第六十六条市物业管理主管部门履行下列职责：
（一）负责全市物业管理活动的相关*策研究，建立完善专业化、社会化、市场化和法治化的物业管理机制；
（二）指导、监督县级市（区）物业管理的监督管理工作；
（三）建立完善物业管理分级培训体系，形成覆盖全市物业管理参与各方的物业服务管理能力提升机制；
（四）统筹全市物业保修金、住宅专项维修资金的监督管理工作；
（五）配合市场监督管理部门对物业服务收费实施监督管理；
（六）建立和管理市物业管理公共服务平台和物业管理信用信息系统；
（七）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本；
（八）法律、法规规定的其他职责。
第六十七条县级市（区）物业管理主管部门履行下列职责：
（一）指导、监督街道办事处（镇人民*府）物业管理相关工作；
（二）负责前期物业招投标管理工作，指导选聘物业服务企业，指导、监督物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业履约，并负责相关的备案工作；
（三）指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会筹建、换届、备案以及日常工作，建立日常培训和业务指导机制；
（四）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定；
（五）负责物业保修金、住宅专项维修资金的监督管理；
（六）负责物业管理相关参与主体信用信息的采集、复核和推送，参与对失信行为的惩戒；
（七）协调旧住宅小区整治及推进未建立物业管理的住宅小区转入物业管理；
（八）法律、法规规定的其他职责。
第六十八条街道办事处（镇人民*府）履行下列职责:
（一）具体负责本辖区内物业管理工作，完善社区公共服务体系，健全物业管理工作长效机制；
（二）建立由居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位参与的物业管理联席会议制度，协调处理物业管理重大事项；
（三）指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、换届、备案以及物业服务企业的选聘、交接等工作，组织成立物业管理委员会；
（四）负责物业管理相关参与主体信用信息的采集；
（五）建立物业管理争议化解机制，设立物业纠纷人民调解委员会，协调处理物业管理矛盾纠纷；
（六）落实物业应急管理机制，制定辖区内物业管理应急预案；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第六十九条居（村）民委员会完成下列任务:
（一）指导和监督业主自治，协助和配合街道办事处（镇人民*府），建立健全物业管理工作机制；
（二）牵头建立由业主、业主委员会、物业服务企业、居（村）民委员会组成的日常沟通、协商机制；
（三）建立物业纠纷调解机制，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷；
（四）参与监督住宅专项维修资金和公共收益的管理和使用；
（五）法律、法规规定的其他职任务。
第七十条市、县级市（区）相关部门应当依法履行职责，落实执法管理进住宅小区的要求，做好下列工作：
（一）城市管理主管部门负责违法搭建、破坏城市及物业管理区域容貌、乱设摊点、占用和毁坏绿地和绿化、违规弃置废弃物等监督检查，查处违反第五十六条第二款第三项、第六项、第七项、第八项、第九项的行为。
（二）公安机关负责物业管理区域内的治安管理，依法查处阻碍业主自治、侵害业主合法权益的行为；监督检查安防设施的设置及维护；指导物业管理区域内汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置，参与停车矛盾纠纷处理；协助开展房屋租赁的监督管理；查处违反第五十六条第二款第十项、第十一项、第十二项、第十三项的行为。
（三）城乡建设主管部门负责督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任；按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉；负责物业管理区域内排水的监督管理，建立巡查机制；查处违反第四十九条第一款第一项、第二项、第四款、第五款、第七项、第八项；第五十六条第二款第一项、第二项、第十五项的行为。
（四）市场监督管理主管部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等；查处第四十九条第一款第三项。
（五）消防主管部门负责物业服务企业履行消防安全职责情况的监督检查；负责查处违反第五十六条第二款第十四项的行为。
（六）环境保护主管部门负责监督检查污染环境行为，查处违反第五十六条第二款第十六项的行为。
（七）价格主管部门负责物业服务收费行为的监督管理，落实实行*府指导价的服务收费标准定期评估调整机制。
（八）自然资源和规划主管部门负责物业管理区域内违法建设行为的监督检查；查处违反第五十六条第二款第四项、第五项的行为。
第七十一条县级市（区）物业管理主管部门应当会同街道办事处（镇人民*府）在物业管理区域内显著位置公布相关部门的投诉、举报受理方式。
相关部门接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复；不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有权部门，接受移交的部门对管辖权有异议的，由县级市（区）人民*府指定管辖。
第七十二条市物业管理主管部门应当依法建立健全物业服务企业信用管理制度，建立信用档案，将物业服务信用信息纳入公共信用信息管理目录，实行守信联合激励和失信联合惩戒措施。
市、县级市（区）有关部门应当将建设单位、电梯维保单位、消防维保单位等相关参与单位在物业管理活动中违法违规行为纳入信用信息管理。
业主有欠交物业费和专项维修资金行为，经生效的司法裁判文书、仲裁裁决确认后仍不履行的，按照信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
第七十三条市物业管理主管部门应当会同相关部门，建立并推广使用物业管理公共服务平台，用于下列用途：
（一）物业服务招投标、业主大会投票表决；
（二）物业管理相关信息公开、物业管理纠纷投诉处理等；
（三）录入并共享市、县级市（区）人民*府有关部门、街道办事处（镇人民*府）、居（村）民委员会在指导、监督物业管理工作中需要互通的信息；
（四）其他与物业管理活动有关的用途。
第七十四条县级市（区）人民*府和街道办事处（镇人民*府）应当将业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业纳入相应突发事件应急处置工作体系，给予物资和资金支持。
发生突发事件时，街道办事处（镇人民*府）应当按照响应等级组织落实市、县级市（区）的应急措施，指导、督促物业服务企业配合居（村）民委员会开展工作。
第七章法律责任
第七十五条违反本条例规定，建设单位有下列情形的，按照以下规定处理：
（一）违反本条例第十一条规定，在承接查验中与物业服务企业恶意串通、弄虚作假、损害业主合法权益的，由县级市（区）物业管理主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。
（二）违反本条例第十六第二款、第四款规定，未按照要求交存、补足物业保修金的，由县级市（区）物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处二十万元以上三十万元以下罚款。
（三）违反本条例第十九条规定，未按照要求报送筹备首次业主大会会议所需资料的，由县级市（区）物业管理主管部门处五万元以上十万元以下罚款；
（四）违反本条例第二十条第四款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，由县级市（区）物业管理主管部门处五万元以上十万元以下罚款。
第七十六条违反本条例规定，物业服务企业有下列情形的，按照以下规定处理：
（一）违反本条例第十一条第一款规定，承接物业未进行承接查验的，由县级市（区）物业管理主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。
（二）违反本条例第十五条规定，物业服务企业拒不退出的，或者新的物业服务企业进驻之前未维持正常的物业管理秩序的，或者退出物业管理，但未按照规定办理移交手续的，由县级市（区）物业管理主管部门责令限期改；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
（三）违反本条例第四十七条规定，未公示物业服务内容等信息或者公示失实信息的，由县级市（区）市场监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
（四）违反本条例第五十六条第三款、第五十七条第三款规定，对物业管理区域内禁止行为未予以劝阻、制止，或者未及时报告有关主管部门的，由县级市（区）物业管理主管部门可以处一千元以上五千元以下的罚款。
（五）违反本条例第五十八条第二款规定，由物业服务企业管理的公共收益未单独列账的，由县级市（区）物业管理主管部门处三万元以上十万元以下的罚款；挪用公共收益的，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金二倍以下的罚款。
第七十七条业主委员会成员未按照本条例的规定履行职责的，所在地的街道办事处（镇人民*府）可以责令其限期履行；逾期不履行的，向业主或者业主大会进行通报。
业主委员会成员违反法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约的规定，挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，或者侵害业主其他合法权益的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十八条业主违反本条例第五十六条、第五十七条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行*管理规定的，由行使监督管理权的有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十九条]业主大会、业主委员会、物业服务企业拒不配合财务审计，转移、隐匿、篡改、损毁会计凭证、账簿以及其他与财务收支有关的资料的，由县级市（区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十条物业管理主管部门、街道办事处（镇人民*府）、其他有关行*管理部门等单位及其工作人员以及其他受委托从事公务的人员，违反本条例规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十一条本条例规定的行*处罚，按照相对集中行*处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。
第八章附则
第八十二条其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。
第八十三条本条例所称物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但不限于物业的承租人。
第八十四条本条例自年月日起施行。
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