文
AI财经社北牧
编
董雨晴
考验一家企业，最好的机会不是在行业环境好的时候，而是在行业环境不好的时候。
国泰君安的近期公开表示，当前高地价是全行业的难题，中国金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企，未来利润率将领先于行业，同时考虑到公司具备多元化降杠杆手段，脱颖而出在即。
01“零踩线”优质增长
年行业强压，央企中国金茂成长却十分强劲。
据中国金茂最新财报显示，全年公司实现合同销售金额亿元，同比增长44%，业绩目标完成率达到%。同时据亿翰智库发布的《年1-12月中国典型房企销售业绩TOP研究报告》，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一，夺得双料冠军。
这也是其连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。3月8日，根据二月份的销售数据公告，金茂又以同比增长.76%、完成签约销售金额亿元的成绩，跻身房企TOP10。
年下半年出台的“三道红线”政策，几乎让所有房企倒吸一口凉气。年金茂狠抓销售和回款表现出色，全年回款8亿元，年度现金回款率再次超过90%。
值得一提的是，中国金茂单盘销售业绩亦非常突出。年，金茂在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。其中，北京、上海的单城签约销售额超过亿元。其中，金茂北京国际社区首开20分钟售出套，3个月累计热销套；南京河西金茂府全年4次开盘4次售罄；深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿。
核心城市业绩的高增长，带来的直接反馈是，金茂剔除预收款后的资产负债率达到66％，同比下降8个百分点；净负债率下降为53％，同比大幅下降32个百分点；非受限现金短债比为1.56。按照“三道红线”新规，金茂全部转为“绿档”实现了“零踩线”的增长。
年，国家“房住不炒”的基调不变，房地产行业调控加强，“三道红线”更是限制了房企的融资增速。可以预见的是，未来企业的融资能力将是制胜关键。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其年年度融资成本下降至4.42%，在项目层面成功引入合作方资金。截至年底，中国金茂的年末现金总额达到亿元，公司的财务结构较为稳健。
销售额从亿元跨越到0亿元，中国金茂仅用了两年时间。据亿翰智库测算，在年实现的亿元的总销售额里，分为一级开发销售(土地整理出让的销售额)及二级开发销售(商品房等的销售额)，其中二级开发业务实现销售额.8亿元，一级开发业务实现销售额.2亿元。销售面积.1万平米，同比上升50.9%。
亿翰智库指出，金茂将年的销售目标定为亿元，从公司可售货源达亿元来看，去化率达到69.2%便可完成今年的目标。
（中国金茂全年在7座城市取得超百亿销售额）
02未来价值增长点
亿翰智库认为，金茂业绩逆势上扬的原因主要有两点：第一，年为中国金茂的集中推盘期，总可售货源较年上升32.3%至亿元，且由于疫情影响，致使公司加大促销力度，促销方式包括不限于线上认购、直播带货、降价优惠等；第二，金茂“双轮双翼”发展步入成熟期，城市运营项目进入业绩释放阶段。
截至目前，在城市运营版图上，中国金茂累计布局了27个城市运营项目。年新落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等7个重点项目。
截至年年底，公司布局的城市运营项目中有10个于年内开盘，贡献销售额.3亿元，占比21%，较年的14%有了较大提升，是支撑公司业绩增长的第二曲线。典型如武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄套房源，无锡霞客岛生态城首开即创%清盘纪录，张家港智慧科学城年连开连捷，更是在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录。
财报显示，年中国金茂新增土地储备万平米，其中二级土地占87%，城市运营贡献44%二级项目土储。截止年底，中国金茂土地储备总面积达到万平米。城市运营项目已经成为金茂最主要的拿地方式。
（中国金茂已累计全国布局27座城市运营项目）
据了解，尽管年城市运营项目贡献了44%二级项目土储，但总成本仅占28%，为.4亿元，平均土地成本低至元/平米，可有效保障公司盈利的实现。金茂方面也表示，至年，公司将实现60%的新增土地储备来自于城市运营，届时公司的土地成本将进一步降低，盈利水平有望再上台阶。
另外，从金茂选择的城市能级来看，新增的二级开发项目土地储备中，87%位于核心一二线城市，较年提升了8个百分点。亿翰智库认为，年国内货币流动性收紧，城市间的分化持续，一二线城市拥有较为稳定的市场基本面，这也将成为金茂业绩增长的基础。
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