上月26日，新华社旗下的经济参考报整版发表了题为《多地收紧预售资金监管，或将试点现房销售》的文章，与住建部、央行召开的房企座谈会上的表态遥相呼应。一时之间，将预售制度推向了舆论的风口浪尖。
01：什么是预售制度？
预售制度就是我们常说的“卖期房”，与“公摊面积”一样都是源于香港，“预售制度”则是港商霍英东发明的“卖楼花”，即楼盘在动工之前，先向购房者收取部分定金，余款分期支付，等新楼落成，再收齐余款，由此演变而来。
年，内地在《房地产管理法》正式引入了商品房预售制度。那个时候，房地产市场不成熟，融资渠道少，房企除了向银行贷款，别无他法，预售制度的出现恰好的解决了这一问题。
商品房预售许可证办理条件之一规定，开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后，就能取得“商品房预售许可证”，此时就可开盘销售，向购房者收取首付，让购房者办理房贷，在没交房之前就已经收取了全款，提前将风险转嫁给了购房者以及银行。
02：为何要取消？
截止到年，国内房地产开发投资已经达到了6.28万亿元，商品房预售比例在80—90%，甚至比之更高，也正是由于这样的大干快上，在房价非理性繁荣和住房供应丰富的今天，预售制度在盘活存量住房和购房需求的作用已经是微乎其微，甚至是弊端初现。
交房之时与宣传的质量严重不符合，甚至烂尾现象层出不穷，而开发商已经提前将风险转嫁给了购房者以及银行，房企只重销售，不注重质量，交房即维权已经成为了一种常态。
03：取消商品房预售制度是否可行？
其实取消商品房预售制度的呼声，并不是今年才有，是近几年这种呼声越来越强，并且已经有一些省市开始实施。
年9月，广东省住建厅上报住建部的材料中就给出了建议：建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
中山市场随后推出的地块，全部要求现售。
年底，全国首个商品房现房销售试点出现在深圳。
年3月份海南就明确提出“即日起，施行新出让土地建设的商品住房，施行现房销售制度”。
丹阳市住建局8月18日起，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。
衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，将加强商品房预售资金监督管理。
福州新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。
以上可看出，改革分为两个方向，一个方向是取消预售制度，进行现房销售试点，从出售土地开始就限定现房销售；第二个方向是以各类方式，加强监管力度。
不管如何，始终是踏出来了第一步，最终会取消预售制度。
04：取消商品房预售制度的“利”与“弊”。
利：
1、有助于降低房企负债率，加快房地产去杠杆。预售制最大的意义在于加快开发商资金周转，缩短资金占用期，降低财务成本。如果实行现售制，短期会给开发商带来资金压力，甚至提高其破产倒闭的可能，但长期看降杠杆是我国宏观政策的大势所趋。
2、缓解楼市违规销售乱象。按照现行《合同法》的规定，在某些条件下，如果房屋与合同描述不符的话，购房者是可以退房的。而在预售制下，购房者交了钱，即便遇到一些不满意之处，大多数购房者也会忍气吞声，不愿浪费这张“房票”。此外，开发商也往往以各种理由延期交房，或在房价上涨时捂盘惜售。如果实行现售制，自己的钱砸进去了，也就不会那么“嚣张”。
弊：
1、短期商品房供需将失衡。取消预售带来最直接的影响是开发商后期施工资金短缺，施工竣工进度慢，进而导致市场供应减少，带来房价上涨压力，推升市场风险。
2、引发房地产行业动荡。取消预售将会加剧开发商的资金压力，同时拉长开发周期，导致投资回报率下降。而这对于中小房企来说是致命的。巨额的贷款，每天的利息都是天文数字，那些没有融资优势的中小房企，将会面临资金链断裂的风险，整个房地产行业将面临大洗牌。
05：对房价有何影响？
正如上面所说，如果直接若取消商品房预售制，对房价最大的影响是，短期会利好房价。以海南为例，据中国土地市场网数据，年海口市住宅用地仅为.57公顷，其中又以回迁安置房、人才房为主。同期海南商品住房用地仅.35亩。一旦施行现房销售，意味着未来新开商品住宅供应会越来越少，即使市场需求不变，也会呈现供不应求的局面，短期利好房价。长期看，取消预售制有利于房企降杠杆，缓解整体宏观风险，而这也恰恰是房价持续健康上涨的保证。
当然取消预售制的意义远不至于房价方面，比如在美国、日本和德国，购买预售房时，购房者缴纳的款项会由第三方保管，或通过担保、保险等方式保管钱款，很大程度上避免了购房者和开发商之间的纠纷。而在新加坡，购房者更是可以按施工进度分期支付房款。
总之，随着取消商品房预售制试点范围扩大，未来购房者地位会得到加强，至少任人宰割的时代已经过去，那时候房价上涨才真正算得上是“红利”。
文章来源:新浪乐居
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